Tähtäimessä Excellent-tason BREEAM-luokitus

Trimblen toimitilojen ja koko OOPS-kampuksen suunnittelussa on alusta lähtien otettu huomioon kansainvälisen kestävän kehityksen BREEAM-luokituksen vaatimukset. Toimistokohde tähtää toiseksi ylimpään Excellent-tason luokitukseen.

– Ympäristöluokitus tuli mukaan projektitiimin keskusteluihin kesällä 2017, kertoo ryhmäpäällikkö Karoliina Lietonen Optiplanilta. – Silloin alettiin miettiä tavoitepisteitä ja miten niihin päästäisiin, ja tavoitteita täsmennettiin suunnitteluryhmässä keväällä 2018.

Lietonen on BREEAM-organisaation akkreditoima arvioitsija samoin kuin ovat tiimiä konsultoineet Optiplanin elinkaaripalvelujen projektipäällikkö Riina Ahola ja projekti-insinööri Marianna Hilakari. BREEAM ohjaa suunnittelemaan ja rakentamaan koko käyttöikänsä ekologisesti, sosiaalisesti ja taloudellisesti kestäviä rakennuksia.

– BREEAM-sertifiointi on hankkeisiimme kuuluva vakioprosessi, kertoo projektijohtaja Pirkka Pikkarainen NCC Property Developmentista. – Hankkeidemme BREEAM-tavoitetasot ovat vuosien varrella nousseet, ja tällä hetkellä suurin osa niistä tavoittelee Excellent-tason sertifikaattia. OOPSissa toimitaan samojen prosessien mukaisesti kuin muussakin hankekehitystoiminnassamme BREEAM-sertifiointiin liittyen. Sertifioinnin vaatimukset ovat olennainen osa valmistelua ja tavoitteiden asettelua.

– Kaikki luokituksen vaatimukset koskevat koko rakennusta, eivät ainoastaan tiettyjä toimi- tai muita tiloja, Lietonen kertoo. – Vaatimusten pitää toteutua kaikkialla rakennuksessa, jotta sertifiointi voidaan saavuttaa. Trimblen toimitilojen osalta käydään jatkuvaa keskustelua siitä, miten työympäristöä voidaan kehittää näiden tavoitteiden mukaan. Yksi tärkeä osa-alue on päivänvalovaatimus. Luonnossuunnittelussa on pohdittu, miten ikkunoiden sijainti ja esimerkiksi pintojen värit tukevat sitä, että luonnonvaloa riittää myös rakennuksen sisäosiin. Viimeiset tarkistukset tavoitelaskelmiin tehdään tyyppitiloissa simuloinnin keinoin, jolloin lähtötietoina ovat lopulliset materiaalit, toteutuneet värit ja heijastuskertoimet.

Ympäristöluokitus ohjaa valintoja lain säätämien vaatimusten yläpuolelle

Monet sertifioinnin vaatimuksista ovat vakiintuneet rakentamisen käytännöiksi ilman luokituksiakin, mutta luokituksilla ohjataan valintoja lain säätämien vaatimusten yläpuolelle.

– Ympäristöluokitus ohjaa valintojamme vahvasti monella osa-alueella, Pikkarainen sanoo. – Sen pohjalta saamme kohteeseen kattavalla otannalla laadukkaita ja ympäristöystävällisiä ratkaisuja. Sertifiointi on oiva kannuste tarkastella kestävää kehitystä kokonaisvaltaisesti jo varhaisessa vaiheessa hanketta.

– Työ sertifiointia varten aloitetaan jo maanhankintavaiheessa tutkimalla tontin ominaisuudet, Lietonen kertoo. – Yksi pistekriteereistä on ekologin käynti tontilla.

– Esimerkiksi OOPSin kohdalla kyseessä on puhdistettu jättömaa, minkä ansiosta saamme pisteitä luontoarvoista. Toisaalta tontilta jouduttiin kaatamaan puita, mikä osaltaan vähentää luontopisteitä. Pisteitä tulee myös sertifioidun puun käytöstä ja työmaan turvallisuudesta, kuten kulkuteiden esteettömyydestä. Myös työmaan viestintään ja suunnitteluprosessin aikana tehtävään sidosryhmäyhteistyöhön on omat kohtansa. Tämä sosiaalinen ulottuvuus on ehkä vähän pidemmällä kuin jos rakennettaisiin ilman sertifiointitavoitetta.

– Sovellamme kansainvälistä BREEAM-mittaristoa, eli käytämme samoja kriteerejä kuin vaikkapa Intiassa käytetään. Suomen parhaat käytännöt hyväksytään luokitukseen, kun ne täyttävät sen minimivaatimustason. Suomessa noudatetaan joka tapauksessa eurooppalaisen tason valaistus- ja laskentastandardeja ja esimerkiksi M1-sisäilmaluokitusta. BREEAMin periaate kuitenkin on toimia hieman lainsäädännön edellä, Lietonen kertoo.

Suomessa ei toistaiseksi ole toteutettu yhtään parhaalle Outstanding-tasolle sertifioitua rakennuskohdetta. Ruotsista löytyy kolme Outstanding-tason rakennusta, ja maailmanlaajuisestikin puhutaan vielä harvalukuisesta joukosta.

– NCC:n kiinteistökehityksen strategiassa Excellent-sertifikaatti on asetettu tavoitetasoksi kaikille uudishankkeillemme, Pikkarainen kertoo. – Tontin keskeinen sijainti vilkkaiden liikenneväylien varrella ja ekologinen käyttö ennen rakentamista ovat keskeisiä tekijöitä. Kaikki hankkeemme pyritään asemoimaan parhaisiin sijainteihin siksikin, että toimitilojen sijainti tukisi parhaiten tulevien käyttäjien toimintaa. OOPS-kokonaisuus rakennetaan erittäin hyvälle paikalle Leppävaaran risteyskohtaan.

BREEAM-lopputarkastus käyttöönotetussa kohteessa sinetöi sertifiointiprosessin

– Sertifiointi tehdään kahdessa vaiheessa niin, että ensin arvioitavaksi Englantiin lähetetään suunnitteluvaiheen aineisto, Lietonen kertoo. – Sen perusteella myönnetään väliaikainen sertifikaatti. Rakennuksen lopputarkastus on osa lopullista arviointia, jota varten suunnittelijat tekevät päivitykset ja paikallinen arvioitsija oman arvionsa. Tältä osin sertifikaatti poikkeaa esimerkiksi LEED-ympäristösertifikaatista. Sertifikaatti on lopullinen vasta muutama kuukausi käyttöönoton jälkeen, ja tässä välissä arviointiorganisaatio voi vielä esittää kysymyksiä. Sertifikaatti edellyttää myös, että 90 prosenttia kohteen toimitiloista pitää olla vuokrattuna.

– BREEAM ei ota toistaiseksi kantaa kaluston tai materiaalien maantieteelliseen alkuperään. Paikallisuutta suositaan hankintaohjeessa, ja materiaalien kuljetuskilometrejä seurataan, mutta esimerkiksi työmaalla käytetyn puun osalta on tärkeämpää, että se on kasvatettu kestävästi ja alkuperä on sertifikaattien myötä tiedossa, Lietonen sanoo.

– OOPSiin asennetaan myös aurinkopaneelit, Pikkarainen kertoo, – ja pysäköintitiloihin on tulossa kolmisenkymmentä sähköauton latauspaikkaa. Luokituksen vaatimus on kolme prosenttia pysäköintipaikoista, mutta monissa kohteista, kuten tässäkin, minimivaatimus ylitetään varmuuden vuoksi tulevaisuuden tarvetta silmällä pitäen. Liikaa ei kuitenkaan pidä varautua, koska latausteknologiat kehittyvät parhaillaan huimaa vauhtia, ja investointien käyttöikä saattaa jäädä tämän johdosta lyhyeksikin.

OOPSin ensimmäisen vaiheen kiinteistökauppa eläkeyhtiö Varman kanssa on tehty, mutta omistajuus siirtyy NCC:ltä Varmalle vasta käyttöönottohetkellä. Kaikista rakentamisen ja käyttöönoton linjauksista, kuten sertifikaatin hakemisesta, on sovittu Varman kanssa. Trimblestä tulee kiinteistön ankkurivuokralainen vuonna 2021, kun kohde valmistuu.